מה צריך לדעת לפני רכישת דירה? חלק שני - הקבלן ובעלות הקרקע

בדיקת הקבלן

בדקו אם הקבלן חוקי: 
בכדי להימנע מבעיות עתידיות, עליכם לבדוק כי הקבלן חוקי, מורשה ומהימן. ודאו כי הדירה נבנית אך ורק ע"י  קבלן אשר רשום בפנקס הקבלנים. אל תתביישו לבקש מהמוכר להציג בפניכם את רישיונו של הקבלן המבצע ואת תוקף אישורו.  מלבד רישיונו, עליכם לבדוק את סיווגו המקצועי והכספי. סיווגו המקצועי קובע באילו ענפים הוא מורשה לעסוק וסיווגו הכספי קובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות.  את זאת תוכלו לבדוק באתר משרד הבינוי והשיכון ב"פנקס הקבלנים".  שם תוכלו לאתר את הקבלן לפי שם הקבלן, סיווגו, מספרו, יישובו וענפו.

שוחחו עם לקוחותיו הקודמים של אותו קבלן: 
במידה ויש לכם את האפשרות, רצוי לבקר ולבחון בניינים קודמים שהקבלן בנה. שוחחו עם דיירי המקום, בדקו את מידת שביעות רצונם, גימור העבודה, בדקו אם הקבלן מהימן, עמד בלוח הזמנים, טיב שירותו במידה והתגלו ליקויים ועוד.  האחריות החוקית מוטלת על מוכר הדירה, אך נהוג שהקבלן המבצע הוא זה שאחראי על התיקונים במידה ויש בהם צורך. בדיקות אלו יחסכו לכם התעסקות וכאב ראש מיותר בעתיד.  שימו לב כי מוכרי הדירות הם לא בהכרח הקבלנים המבצעים, כך שהמוכר לא יופיע בפנקס הקבלנים, אך כן חשוב לוודא כי הקבלנים המבצעים רשומים כחוק בפנקס הקבלנים.  

בדיקת חוקיותו של הקבלן המבצע יחסוך לכם כאב ראש עתידי | אילוסטרציה: FEEPIK

בעלות הקרקע

כיצד בודקים מיהו בעל הקרקע:
ישנם שני מקרים: בנייה חדשה והתחדשות עירונית.  בשני המקרים עליכם לוודא כי המוכר הוא בעל הקרקע או קיבל את הזכות לבנות על הקרקע מטעם הדיירים הותיקים במקרה של התחדשות עירונית. עליכם לוודא כי לא חלים על הקרקע שעבודים, עיקולים וכדומה.  כיצד עושים זאת? תחילה בודקים את נוסח הרישום באתר לשכת רישום המקרקעין (טאבו)  - לפי מספר גוש וחלקה.  בשלב שני בודקים את מסמכי בעלות המוכר. לאחר מכן בודקים את הרשאת המשווק להבטחות בשם הבעלים,  ולבסוף, בודקים את מסמכי ההסכם או הבעלות שנמצאים ברשות החברה. 

מה עושים כאשר המוכר ובעל הקרקע הם ישויות נפרדות: 
ישנם מקרים בהם בעל הקרקע מעביר למוכר את הקרקע ובתמורה הוא מקבל חלק מהדירות שייבנו בפרויקט.  במקרים אלו עליכם לבדוק: האם רשומה הערת אזהרה על שם המוכר בקשר לקרקע, הערה זו היא לטובת המוכר של הקרקע והיא אינדיקציה לכך שהעסקה בין בעל הקרקע למוכר הושלמה ושהמוכר אכן מחזיק בזכויותיה. בנוסף, עליכם לבדוק האם יוכל הקונה לרשום הערת אזהרה על הקרקע, ומהם תנאי העִסקה בין המוכר לבין בעל הקרקע.  יש לוודא שהמוכר לא התחייב כלפי צדדים שלישיים שלא לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת קונים פוטנציאליים. זה מבטיח שהקונה יוכל לרשום הערת אזהרה לטובתו על הקרקע, דבר אשר יגן על זכויותיו. שימו לב שהדירה העומדת לרכישה לא יוחדה למי מבעלי הקרקע המקוריים. 

דברים נוספים שעליכם לבדוק: היתר בניה והבניין

היתר בנייה ע"י הרשות המקומית
שימו לב כי הדירה שאתם עומדים לרכוש תיבנה כחוק. ודאו כי יש בידי המוכר את היתר הבנייה הדרוש, את היתר הבנייה הם מקבלים מהרשות המקומית. שימו לב לפרטים כמו גוש וחלקה על מנת לוודא שההיתר הינו לבניין בו אתם מעוניינים לרכוש בו את הדירה. אלה פרטים שתוכלו לברר ברשות המקומית. 

מה קורה במידה ועדיין לא ניתן היתר?
אין להעביר כספים מעבר למותר על פי החוק וכן לשים לב לתנאים התלויים בחוזה המכר. במקרים כאלו רצוי להתייעץ עם עורך דין. 

הבניין - והחלל המשותף לכלל הדיירים
הבניין הוא שטח המשותף לכל הדיירים, לכן, בררו מה  היקף השטחים המשותפים. בררו כמה דירות יש בבניין, מה הם החללים והמתקנים המשותפים, כמו: הלובי, חדר עגלות, מחסן, מועדון דיירים, מעליות, חניות, שטחי גינה משותפים וכדומה. בדקו כמה מחסנים המוכר רשאי למכור ואת שטח הגינה או החצר המירבי להצמדה לדירה. שימו לב כי כל דייר רשאי לעשות שימוש בחללים המשותפים אך שימוש ייחודי או בלעדי דורש הסכמה רחבה של כלל הדיירים.