ממשבר לצמיחה: אתגרי שוק הנדל"ן בצל המלחמה

כנס הנדל"ן השנתי של הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה "זמורה" בשיתוף המרכז האקדמי פרס התקיים ביום חמישי במרכז האקדמי פרס רחובות בנושא: "ממשבר לצמיחה: אתגרי שוק הנדל"ן בצל המלחמה". בכנס השתתפו שרים, ראשי רשויות, בכירי מערכת התכנון, אנשי עסקים ויזמים בכדי לדון בהשפעות מלחמת חרבות ברזל על שוק הדיור הישראלי בהיבטי שיקום ותכנון הצופה אל העתיד. במהלך היום נשמעו התבטאויות נוקבות מצד דוברים הבכירים בנוגע למחירי הדירות, מצב שוק השכירות והאתגרים בשיקום צפון ודרום הארץ. 

בכנס השתתפו: השר האחראי על שיקום הצפון והדרום זאב אלקין; השרה להגנת הסביבה עידית סילמן; מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט; מנהל רשות המיסים שי אהרונוביץ'; מנכ"ל חברת החשמל מאיר שפיגלר; ראש עיריית רחובות מתן דיל; ראש התאחדות הקבלנים לשעבר ראול סרוגו; איש העסקים רמי לוי

השרה להגנת הסביבה עידית סילמן ציינה כי יש לשמור על האיזון בין שמירה על שטחי טבע ובין הצורך בבניה במסגרת השיקום. "יש לנו אתגרים בתוך הועדות, היכולת לאזן בין שטח פתוח לבין פיתוח הוא אתגר גדול. אני נלחמת לשמר את הטבע העירוני. אנחנו לא רוצים לראות רק בניינים. העולמות של השטחים הפתוחים מאתגרים ואנו משתדלים לעשות את זה לאור המלחמה תוך התייחסות לאתגרי המלחמה. יש לנו מאות דונמים שנשרפו. השקנו תכנית של 94 מיליון שח בחבל תקומה, היה רצון של האוצר לקחת 50% מהקרן לשטחים פתוחים ולהעביר אותה לדברים אחרים ואנחנו מתנגדים לכך".

זאב אלקין, שר במשרד האוצר, האחראי על שיקום הדרום והצפון, דיבר על מלאכת השיקום של חבל תקומה וקו העימות שנפגעו בצורה קשה בשנתיים האחרונות. "הממשלה השקיעה סכומים גדולים מאוד כדי לתת פתרונות ביישובים שבהם נדרש שיקום ארוך, כולל פתרונות זמניים. בממוצע, קיבלנו ממס רכוש 25% ממה שהושקע, והמדינה השקיעה פי ארבעה מכך במטרה שהתושבים יחזרו למציאות טובה בהרבה. הדרום כולו חווה השקעה מאסיבית, בכלכלה ובתעסוקה, במוסדות אקדמיים, בחקלאות, וסך הכל נשקיע ב-5 שנים הקרובות 18 מיליארד שקל, חצי מהסכום כבר יצא לדרך. בצפון הקצנו 12 מיליארד שקל ל-5 שנים הקרובות, 4 מיליארד כבר יצאו לדרך בעקבות החלטת ממשלה שלא מעכבים דבר כי חייבים לסגור את הפערים".

בהמשך דבריו, תאר השר את הצמיחה אשר מתרחשת בדרום וצפון למרות כל האתגרים המורכבים. "שנת הלימודים בעוטף נפתחה השנה עם 2000 תלמידים יותר מאשר ב-1 לספטמבר 2023, התוספת הזו היא הניצחון הגדול על אויבנו. התושבים מצביעים ברגליים וחוזרים לבנות כאן חיים טובים יותר. האזורים הללו עברו פינוי בהיקפים של רבבות תושבים למשך שנה וחצי-שנתיים - לא היה דבר כזה בהיסטוריה של מדינת ישראל. אויבינו קיוו שלא נצליח להתאושש מהמכה הקשה הזו ויבריחו תושבים מהעוטף, אך במקום זאת האוכלוסייה רק גדלה ומחירי הדיור עלו משמעותית מערב המלחמה. מתחיל תהליך של צמיחה וגידול." 

בהמשך הכנס התקיים ראיון אחד על אחד עם ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל, שעמד בסימן המדיניות הקרקעית. "אנחנו עובדים באופן שוטף מול מנהלת תקומה, נקטנו בפעולות במהלך השנים האחרונות כמו הרחבת שטחים לאנרגיה סולארית, הגדלת מחסניות קליטה בישובים וגדלה משמעותית של מרכזי תעסוקה. חודשיים אחרי פרוץ המלחמה יצרנו סט החלטות שמסתכלות שנים קדימה, הסתכלות המאפשרת שיקום ושגשוג של אותם אזורים. בצפון היה קשה יותר במושבים אבל גם לשם התאמנו את הפתרונות המדויקים".

יגאל דמרי בני ארביב ראול סרוגו | צילום: יואל אליווה

בדבריו התייחס קוינט גם לביקורת שנשמעת כלפי המנהל כגורם מרכזי לעלייה המתמשכת במחירי הדירות. "אין באמת משבר דיור, יש יותר דירות ממשקי בית", טען. "יש מי שנוח לו להציג את זה כמשבר ושיהיה מחסור, אבל נכון להיום אין מחסור ביחידות דיור; הגדלנו משמעות את השיווקים של הסכמי הגג, שיווקנו ופרסמנו מכרזים. עם פרוץ המלחמה, היה חשש שאנשים יימנעו מלרכוש דירות, אך השוק חזר מהר מאוד לפעילות רגילה והירידה במחירי הדירות התעכבה בעיקר בגלל המלחמה. המימון כולו התייקר, תשומות הבניה התייקרו, שכר העבודה עלה, משך הבנייה הוארך והריבית הייתה גבוהה, אך לצד זה היו מבצעי קבלנים שמגלמים ירידה דרמטית. כבר עכשיו ניתן לראות ירידה של למעלה מ- 1% במחירי הדירות ומעריכים שהמגמה תימשך. כיום ישנם בין 81-82  אלף יחידות דיור לא מכורות, כפול מבעבר. רק בת"א יש 20 אלף דירות שעוד לא נמכרו.לכן כל הנתונים מצביעים על ירידה בפעילות, שוק שעדיין לא הגיע לשיווי משקל. ברגע שהקבלנים יורידו את המחיר יהיה איזון. יש להם לאן לרדת. עד שלא יפגשו הקונים והמוכרים לא תהיה נקודת שיווי משקל. הקבלנים צריכים להוריד מחירים אם הם רוצים למכור".

מאיר שפיגלר, מנכ״ל חברת החשמל, הוסיף: "מצב הביורוקרטיה במדינת ישראל הוא בלתי נסבל. במקום שיקדמו דברים - תוקעים אותם, ובסוף הציבור משלם. משרד האוצר, ובעיקר אגף התקציבים, הוא המכשול הגדול לפיתוח מדינת ישראל. אגף התקציבים לא נושא אף פעם באחריות ולא נותן דין וחשבון על עיכובים. הוא גם התנגד להקמת מתקני ההתפלה, ואילו דעתו הייתה מתקבלת- ישראל הייתה מתייבשת היום".

שפיגל מציע לבטל את מעורבות חברת החשמל במתן היתרי בנייה (טופס 4 והיתר איכלוס), משום שלדבריו הסיבה לעיכוב נעוצה בהטמנת קווי החשמל. "לצורך הטמנה יש צורך של עד 46 אישורים שונים מגופים ביורוקרטים שונים. אגף התקציבים התנגד להצעת חברת החשמל להכניס לחוק ההסדרים מגבלת זמנים על הגופים האמורים לתת את האישורים האלה״.

בחלקו השני של הכנס התקיים רב שיח בנושא אתגרי השיקום ברקע המלחמה, בהשתתפות ראש עיריית נס ציונה שמעון בוקסר, ראש עיריית רחובות מתן דיל ואיש העסקים רמי לוי.

יו"ר 'זמורה', אלון יוניאן, ציין: "מלחמת 'חרבות ברזל' והמערכה מול איראן טלטלו את ענף הנדל"ן והציבו בפניו אתגרים דרמטיים. שוק שמתאפיין ברגישות גבוהה למדיניות ולמצב ביטחוני חווה שורה של זעזועים ותמורות. אנחנו מבקשים לבחון כאן לעומק את ההשלכות, להגדיר את האתגרים ולגבש יחד עם מקבלי ההחלטות והמומחים פתרונות ישימים ליציאה מהמשבר".

רקטור המרכז האקדמי פרס, פרופ' רון שפירא: "שוק הנדל"ן מושפע מהיבטים כלכליים, חברתיים ולאומיים גם יחד, ולכן הדיון בו מחייב הסתכלות רחבה ומעמיקה. לא מספיק רק לעמוד על הקשיים שנוצרו בעקבות המלחמה, אלא גם לייצר מחשבה משותפת על דרכי השיקום והצמיחה, ולהניח יסודות נכונים לעתיד". עוד הוסיף פרופ' שפירא: ״המדיניות של מדינת ישראל בעשרות השנים האחרונות בתחום התכנון והבנייה ופריסת התשתיות מגדילה את אי-השוויון החברתי. ההשקעה בתשתיות היא רבה יותר באזור המרכז, המבנה המשפטי המאפשר ההתחדשות עירונית מאפשר אותה למעשה רק באיזור המרכז, והתוצאה היא הגדלת אי השוויון״

אלון יוניאן רון שפירא | צילום: יואל אליווה

מייסדת ומנכ"לית המרכז האקדמי פרס, עפרה אלול: "אני מברכת על החיבור בין האקדמיה לחיי המעשה. בכנסים מסוג זה נוצרת הזדמנות לשיח מקצועי פורה, לשיתופי פעולה ורעיונות שיעצבו את מפת הנדל"ן בישראל, לקידום התחום וחיזוק החברה והמשק בישראל".

במהלך הכנס התרחש עימות פוליטי חריף בין ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים לשעבר לבין יגאל דמרי, מנכ"ל י.ח דמרי ואחד היזמים הגדולים בשוק. "נתניהו זנח את נושא פיתוח התשתיות, יש 80 אלף יחידות שלא נמכרו", ציין סרוגו, הוא עוסק בכיבוי שריפות במקום בחזון". יגאל דמרי השיב לו: ״למה אתה מתלונן על ראש הממשלה? מזל שלנו שהוא ראש הממשלה! הכלכלה חזקה. לא מכיר מספרים של 80 אלף, מהיכרותי מדובר ב- 20-30 אלף דירות, אתם רק מחפשים את מה שרע. דבר אחד חסר לנו - קצת יותר אחדות״

ראול סרוגו: "יש כרגע האטה במכירות. מי שבונה היום בת"א לא מוכר דירות, נכון לרגע זה אם המלחמה תימשך והריבית לא תרד והממשלה תמשיך לזנוח את תחום הכלכלה, האינפלציה תמשיך לעלות והריבית לא תרד וככל שזה ימשיך תהיה ירידת מחירים גדולה. החוסן שלנו אינו רק בחזית אלא גם בעורף. ישנה אכזבה מביצועי הממשלה שלא מקבלת את ההחלטות הנכונות, ואני לא מדבר דווקא על היבטי התכנון, שם במישור התכנון נעשית עבודה נהדרת, אלא בשיווק קרקעות - יש עצירה מוחלטת ובמקום להוריד מחירים ולמכור כמויות גדולות, קורה בדיוק ההיפך ובקצב הזה מחירי הדיור יתפוצצו בהמשך. פוטנציאל הפריפריה אדיר. שדרות אופקים ונתיבות זוכות להטבות אדירות, אבל מה קורה בצפת? בעכו? בקרית שמונה? במטולה? בטבריה? בערד? בדימונה? יש שם בעיה ואחת הבעיות היא החוסן הבטחוני ועד שלא יהיה שקט מוחלט, יזמים לא יבצעו שם התחדשות עירונית. אין השקעה בתשתיות ראויות, אין שום סיבה נראית לעין מדוע אדם לא יגור בקרית שמונה ויעבוד בתל אביב. צריך להשקיע בתשתיות ובאיכות החיים. חסרים בישראל 7 בתי חולים, למה המדינה לא מקבלת החלטה לבנות בתי חולים ולגייס את הכסף בשוק ההון? אפשר לשלב את המגזר העסקי בקרקע, ישראל יכולה לגייס ביום אחד 300 מיליארד שקל ולכסות את הגרעון מהמלחמה, המדינה יכולה להפריט את רמ"י ל- 4 חברות ממשלתיות ולקצר תהליכי תכנון.  

דמרי תקף בחריפות את טענותיו של סרוגו וציין: "עיקר הצמיחה היא בפריפריה. היום דירה בנתיבות או אופקים עולה מעל מיליון וחצי שקלים שמבטאים עליה של מעל ל- 50% בתוך 3-4 שנים, לא רק במחיר אלא גם בהיקף המכירות", הדגיש דמרי שבונה עשרות יח"ד בדרום. "כשהתחילה המלחמה ותחושת הביטחון החלה לחזור ליישובי העוטף, ראינו כבר תוך חצי שנה עלייה ברמות המחירים ביישובים ובערים המופגזים ביותר והמחירים החלו לנסוק למעלה. פעם המחירים ירדו רק בשנים שלאחר המלחמות, וכעת אנו רואים עלייה בעיצומה של מלחמה. אחוז וחצי לא נחשב ירידה, בוודאי שלא בתקופה של ריבית גבוהה. אנשים אמנם יושבים על הגדר בגלל הריבית הגבוהה,  אבל אל תתבלבלו - הביקוש וצוואר הבקבוק קיים ישתחררו בעתיד הקרוב, וברגע שנראה ירידת ריבית, אנחנו נראה נהירה של עשרות אלפי משפחות בחזרה לשוק".

בחלקו השלישי של הכנס, מנהל רשות המיסים, שי אהרונוביץ',  דיבר על גביית המיסים השנתית ומערך פיצוי נזקי המלחמה. אהרונוביץ' הביע תמיכה בהצעת חוק ממשלתית אשר מצויה בהליכים מקדמיים שעל פיה ניתן יהיה להקים מיזמי התחדשות עירונית בבניינים אשר נפגעו במלחמה ע"י פינוי שלהם, אכלוס הדיירים בדירות שיירכשו, וזירוז התחדשות עירונית תוך פישוט הליכי הרישוי והקלה בדרישות ההסכמה של דיירים. זהו חידוש שנוי במחלוקת כי משמעותו גם פגיעה בזכויות קניין של הדיירים.

שי אהרונוביץ': "יעד הצמיחה ירד. מצד שני היעד של גבית המיסים עלה. וזה מפתיע בכלכלה כי לרוב גביית המיסים באה עם הצמיחה. המדינה משלמת המון כסף גם למילואים וגם לפיצויים. כ- 80% מהכסף למילואים חוזר כצריכה, רובה בארץ. זה חוזר כמיסים, אבל זה לא מתבטא בתוצר ולא בצמיחה. אנחנו עושים מאמצים גדולים בשנתיים אלה לנסות להביא כסף ממקומות שבעבר פחות הבאנו מהם, למשל מהלך מיסוי הרווחים הכלואים. בנוסף, יש מלחמה בהון השחור שמתבטאת בעיקר בהפעלת חשבוניות ישראל, שעוד מוקדם לדעת כמה כסף זה הביא, אבל לכל הפחות חוסך תשומות. זה לא שתופעות החשבונות הפיקטיביות נעלמה. הזזנו את הגבינה למשפחות הפשע. זה ענף פשיעה כלכלי מהמובילים. אם חשבוניות ישראל מצליח לחסום את הפיקטיביות זה שווה למדינה 12 מיליארד שקל בשנה, בחשבון זהיר. כי זה לא מביא בחשבון את מס ההכנסה. המדינה הפסידה כנראה מאות מיליארדים מחשבונות פיקטיביות במשך השנים ועכשיו אנחנו במלחמת חומרה בעניין. 

שי אהרונוביץ | צילום: יואל אליווה

גבית המיסים נראית במקום טוב. יש רצון להקל על הציבור. אולי נוותר על הקפאת המדרגות. אני עוד לא יודע אם זה יקרה כי זו החלטה של הדרג הפוליטי. תקציב הביטחון מתוקן כעת בעוד תוספת וכל הדברים האלה בסוף צריכים להסתדר. 

54,000 תביעות הוגשו במהלך מבצע עם כלביא. 7/10/23-12/6/25  - במהלך מלחמת חרבות ברזל – כמות תביעות הנזק הישיר היו 75,000. כלומר, 12 ימים בלבד הובילו ל- 54,000 תביעות. זה מדאיג לגבי הצפי הבטחוני הקיים. בסופו של דבר הטילים של איראן היו משמעותיים מבחינת החוזק והיכולות, ולכן כמות הנזקים גדלה משמעותית. בנין אחד בחיפה נפגע והלך להריסה, במבצע 'עם כלביא' מדובר ביותר מ- 30 בניינים בוודאות להריסה ובניה מחדש, רוויה. מדובר באירוע בסדר גודל לאומי. אני מקווה שהחקיקה שיזם משרד האוצר, המשפטים והפנים בנושא התחדשות עירונית במתחמים שנפגעו כתוצאה מהטילים תקודם. יש טיוטת חקיקה ואני מקווה שהיא תתקדם כי אנחנו בסוף אמורים לשקם את הבניינים האלה. הניצולת תהיה טובה יותר אם הם ילכו להתחדשות עירונית, זה יעלה פחות למדינה גם. ישמנו את זה גם בשומר חומות על בנין בעיר גבעתיים. אני מקווה שזה יתקדם. חלק מהבניינים שנפגעו הם ממילא ישנים, ולכן היו כבר חתומים להתחדשות עירונית.  שם הסיפור פשוט יותר. אבל הבעיה היא הבניינים שהם לא להריסה לגמרי, ושם האתגר הגדול. שם אנו זקוקים לחקיקה שתדחוף חזק את הדיירים להתחדשות עירונית."

ד"ר רחל שלום גילה, ראש התוכנית ללימודי שמאות במכללה האקדמית גליל מערבי: "אנחנו לא מדברים על הפיל שבחדר וזה העודף האדיר בתהליכים בירוקרטיים. בישראל משך הזמן לקבלת היתר בנייה הוא בן שנה לשנתיים, בעוד שבמדינות מערביות רבות זה לוקח כמה חודשים בלבד. כדי לסבר את האוזן, משך הזמן להוצאת היתר בניה בשבדיה הוא שמונה חודשים וזה נחשב ארוך. לאור הכשלים של השוק בתוספת הבעיות שהמלחמה העמיקה, יש לפתוח את חוק התכנון והבנייה ולפשט אותו כדי להסיר חסמים".